Apareceu uma oportunidade de compra de um imóvel, mas o bem é de uma pessoa falecida e você não sabe quais são os riscos de compra deste imóvel ou quais cautelas deve tomar? Então, vem comigo que este post é pra você!

Se você está nessa situação e tem dúvidas como: será que vale a pena correr o risco de adquirir o imóvel? Com quem devo negociar? Preciso ter alguma cautela específica ao realizar a negociação? Este post é para você.

Perder alguém na família é sempre uma situação difícil. Contudo, mais cedo ou mais tarde será necessário que se dê início ao processo de inventário nos casos em que a lei assim o prevê.

Esse procedimento servirá para que os bens deixados por aquela pessoa sejam divididos entre os seus herdeiros que, na melhor das hipóteses, estarão de acordo, o que fará com que o processo seja resolvido de forma mais rápida, inclusive pelo próprio cartório se, nesse caso, todos os herdeiros forem maiores e capazes e inexistir testamento.

Seria ótimo se sempre fosse assim, mas as divergências entre os herdeiros quanto aos bens do espólio – que ainda não foram submetidos à partilha – não são nem um pouco raras, o que somado ao elevado número de processos que atolam o judiciário, arrastam o processo por longos anos.

Seja pela demora do processo, por necessidade ou outro motivo qualquer, a venda de imóveis que ainda fazem parte do espólio é muito comum, e adquiri-los nessas condições exige atenção redobrada.

O primeiro ponto que deve ser analisado é se o imóvel é, de fato, objeto de um inventário seja judicial(apreciado pelo juiz) ou extrajudicial (realizado em cartório).

É preciso lembrar que, como dito, pessoas falecidas não celebram negócios, pois sua capacidade para tal intento se extingue com a morte, o que impossibilita que você adquira o bem diretamente do morto.

De outra ponta, o imóvel também não passou à propriedade dos herdeiros simplesmente com a morte, o que somente ocorrerá após a partilha do bem, no final do processo de inventário.

Se não há processo de inventário, o risco de adquirir o bem é extremamente elevado, pois não será possível a outorga da escritura pública, e o chamado “contrato de gaveta” não irá resguardá-lo de uma posterior colação (trazer o bem ao espólio), o que levará anos de discussão para uma possível solução, e isso, claro, depois de muita dor de cabeça.

Contudo, mesmo que exista riscos é possível adquirir um bem de pessoa falecida ainda que não haja inventário, se trata e uma cessão onerosa dos direitos hereditários, mas para que você se resguarde de seus direitos esse procedimento deve ocorrer por Escritura Pública de Compra e venda em Cartório e não através de um contrato particular, conforme estabelece o art. 1.793, do Código Civil.

Na cessão, temos de um lado os cedentes, que são os herdeiros, e, do outro, o cessionário, aquele a quem serão cedidos e transferidos os direitos da sucessão. Em outras palavras, o cessionário entrará na sucessão como se herdeiro fosse, recebendo a herança com todos os seus bônus e ônus, se tornando habilitado e legítimo a promover o inventário.

Para que seja celebrada a cessão de um bem individualizado, certo e determinado do espólio, é imperioso que todos os herdeiros façam parte do negócio, já que até a partilha, a herança é considerada bem imóvel indivisível, ou seja, não pode ser fracionada. Dessa maneira, a sub-rogação do cessionário como se herdeiro fosse, relaciona-se tão-somente ao que for particularmente negociado.

Vale ressaltar, no entanto, que a cessão de direitos hereditários vai apenas garantir a venda, devendo o inventário ser realizado para que, ao final, a propriedade do bem seja definitivamente transferida ao cessionário.

Agora, se existe um processo de inventário, exija que se comprove a anuência de todos os envolvidos e seja formulado um pedido ao juiz (alvará judicial) para que autorize essa venda, e aí sim, somando essas cautelas às imprescindíveis na compra de qualquer imóvel (consulta de matrícula, existência de processos, etc.), será possível adquiri-lo sem medo.

O que significa dizer que a forma mais segura de se adquirir um bem de pessoa falecida quando já existe um inventário é por meio de autorização do juiz – e provavelmente também mais demorada – para se realizar a transação -alvará judicial-, no curso do processo de inventário. É dizer, conforme art. 619, do Código de Processo Civil, o inventariante deve requerer autorização do juiz para alienar imóvel objeto de inventário, enquanto ainda estiver pendente a partilha de bens, devendo justificar o motivo da antecipação da venda.

Seja qual for a escolha da maneira como se dará a compra e venda do patrimônio herdado, mediante cessão de direitos hereditários ou alvará judicial, incidirá no negócio dupla tributação, uma vez que ocorrerá duas transmissões sucessivas do bem. A primeira do falecido para o(s) herdeiro(s) e como transmissão “causa mortis” incidirá o ITCMD (imposto de transmissão causa mortis e doação), imposto Estadual devido por toda pessoa física ou jurídica que receber bens ou direitos como herança, diferença de partilha ou doação. A segunda relativa à cessão do herdeiro para o cessionário, ocorrendo uma transmissão entre vivos do bem imóvel, em que haverá a incidência do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos), de competência do Município, conforme estabelece o art. 35, do Código Tributário Nacional.

A grande e principal questão, de qualquer dos negócios a serem celebrados, é tomar as devidas precauções para que surpresas posteriores não ocorram. Antes da compra e venda, deve-se sempre avaliar os vendedores e o imóvel em questão, para se certificar da inexistência de restrições ou dívidas que possam comprometer o bem a ser adquirido. Nesse contexto, a assistência de um advogado é fundamental!

Este conteúdo foi parcialmente produzido por Emmanuelle Christine Saccomori Biazim Perozin , advogada no estado de Santa Catarina, faz parte da seleção de novos colunistas para o Blog Mariana Gonçalves.

Também parte do conteúdo foi produzido por Mendonça e Crisanto Advogados.

https://mendoncaecrisanto.adv.br/artigo/venda-de-bem-da-heranca-antes-e-durante-o-inventario#

https://blogmarianagoncalves.jusbrasil.com.br/artigos/643564683/o-que-eu-preciso-saber-antes-de-comprar-um-imovel-de-inventario

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